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取引態様と仲介手数料

不動産広告を見てみると、必ず書かれている『取引態様(とりひきたいよう)』。

「売主」とか「仲介」とか書かれているのがコレで、宅建業者=いわゆる不動産会社はこの取引態様を明示しなければならないと宅建業法により定められています。

取引態様は、その不動産物件を扱っている不動産会社の立場を表しているものなのですが、なぜ明示しなければならないのでしょうか?

取引態様ごとの違いを考えてみれば理由がわかると思います。

【売主】
売主と書かれていた場合、その物件を宣伝している会社が物件の持ち主です。
物件の持ち主である不動産会社と購入者の間に立つ者はおらず、直接の売買契約となります。
この場合は表示価格がそのまま物件価格となります。
購入者は物件の所有者と直接接しているわけですから、値引きや条件付けなどの交渉もしやすいですね。

【代理】
不動産会社が物件の持ち主に代わって宣伝や売買契約を行います。
契約に持ち主本人が立ち会わなくても、不動産会社が代理として署名捺印すれば売主が契約したのと同じ事になり売買契約を成立できます。
この場合、物件の販売価格は売主の希望価格に代理となっている不動産業者の費用&儲けがプラスされたものが表示されていますので、表示価格がそのまま物件価格となります。
購入に当たっての交渉ごとは不動産会社を介して行うこととなりますので、交渉結果がわかるのに若干の時間が必要です。

【媒介(仲介)】
媒介と書かれていたり仲介と書かれていたりしますが、どちらも意味は同じです。
代理同様に、不動産会社が売主の代わりに宣伝・売買契約を行いますが、契約は売主と購入者の間で締結されます。
この場合、注意していただきたいのが販売価格です。売主・代理と違って仲介手数料が表示価格とは別に必要です。物件の表示価格は売主の希望価格であり、仲介手数料が不動産会社の儲けとなります。
交渉ごとについては代理同様です。

ところで、どの不動産広告を見ても仲介手数料がいくらになるのかなんて書かれていませんよね。
高額物件だと、とんでもない金額だったらなんて不安になる人もいるかもしれませんが、仲介手数料は定められた計算方法によって知ることが出来ます。

宅地建物取引業者(不動産会社)の報酬額は、国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に次のように定められています。

【200万円以下】物件価格の5%+ 5%の消費税
【200万円超から400万円以下】物件価格の4%+ 5%の消費税
【400万円超】物件価格の3%+ 5%の消費税

例えば580万円の仲介物件ですと、580万円×0.03=17.4万円。そしてこれの消費税が17.4万円×0.05=0.87万円。その合計18.27万円が仲介手数料となり、物件価格580万円にこれをプラスした598.27万円が買手が実際に支払う金額…ならば簡単なのですが、そうではありません!

200万円以下の物件ならばそのまんま計算すればいいのですが、200万円を超える価格の場合は物件価格を分割して計算しなくちゃいけないんです。面倒くさいですねぇ。

先程の580万円の場合、まず200万円までで一度計算します。
200万円×0.05=10万円

次に200万円超から400万円迄の範囲を計算します。
もしも物件価格が200万円超から400万円の間ならば物件価格-200万円を計算し、400万円超ならば400万円-200万円=200万円で計算します。
200万円×0.04=8万円

そして400万円超の物件は物件価格から400万円を引いた金額でもう一度計算します。
この場合は580万円が物件価格ですので、580万円-400万円=180万円です。
180万円×0.03=5.4万円

以上の金額を合計すると10万円+8万円+5.4万円=23.4万円となり、これに消費税5%をプラスします。
23.4万円×0.05=1.17万円ですので、23.4万円+1.17万円=24.57万円が中間手数料となるんです。

そういうわけで、580万円の仲介物件を購入する際には604.57万円が実際に支払う金額となるわけです。
前の間違った計算方法と6.3万円の差があります。気をつけてくださいね!

ところで散々面倒な計算式を書きましたが、実はすごく簡単な計算方法があるんです。

200万円以下は、当然そのまんま物件価格×0.05です。
200万円超から400万円以下 物件価格×0.04+2万円
400万円超 物件価格×0.03+6万円

これを先程の580万円の物件で計算しますと、
580万円×0.03=17.4万円。これに6万円を足して23.4万円となるわけですが、先程の面倒くさい計算方法と同じ金額になっているのがおわかりでしょうか?
これに消費税5%の1.17万円をプラスして24.57万円が中間手数料となります。

長々と面倒な計算式を書いたのは、この計算式で出てくる+2万円とか+6万円の意味を理解して欲しかったからなんです。

物件購入をお考えの方、取引態様に媒介とか仲介と書いてあったら、この計算方法を使って実際に支払う金額を確認してくださいね。

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不動産豆知識 | コメント:(0) | トラックバック:(0) | 2012/12/05 23:51
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