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瑕疵担保責任

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)っていう言葉、聞いた事ありますか?

瑕疵(かし)とは、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを言い、不動産においては売買の対象物件に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見することができない欠陥)がある場合に、売主が買主に対してその責任を負うことを“瑕疵担保責任”と言います。

もう少し具体的に言いますと、買主が不動産物件を購入するにあたって物件を見せてもらった時に、発見する事が困難な天井裏・床下・壁の奥の部分などに重大な問題があった場合、売主側の負担で補修を行い、買主の不利益にならないようにすることを指します。
例えば床下などに白アリによる被害があったり、通常の雨ではわからないレベルでも豪雨になると雨漏りがするなどがありますね。

民法では買主が瑕疵を発見してから1年以内に売主に対して損害賠償を求めることができ、購入した目的を果たせない場合には契約解除をすることも可能です。

しかし、いつまでたっても瑕疵担保責任がつきまとうとなると売主側にとって不利過ぎでとても不動産売買をしようなどという気にはなれませんよね。

そこで平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の施行後は、全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築物件の買主は物件引き渡しから10年間以内ならば、売主に対して賠償を求めることが出来ますが、それ以降だと請求できなくなるということです。

それでは中古物件の場合はどうなんでしょうか?

中古物件の魅力のひとつに、その価格の安さがありますよね。
中古物件は既に建築されてから結構な時間が経過しているのが通常で、何らかのイタミがあっても不思議ではない状態にあります。

もちろん、中古物件の売主は不動産を売買する前に不具合を発見したならば、それを補修してから売買するでしょうし、そうでない場合には売買価格をその分だけ安く抑えて設定します。

そして“もしかしたら”目に見えない範囲に何らかの不具合=瑕疵があるかもしれないということもあって、新築と比べてかなりお買い得な販売価格になることが通常です。
それなのに、更に新築同様の長期間の瑕疵担保責任を売主が負わされるのはツラ過ぎますね。

そこで中古不動産の場合は、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2ヶ月、または売主の瑕疵担保責任を免除=現状有姿とするのが通例です。
例外的に売主が不動産会社の場合には引渡から2年間の期間となります。
※2年以上なら何年でもいいのですが、最低ラインの2年とするのが通常です。

この中古物件の瑕疵担保責任の期間の設定は明確な基準はありませんので、契約書に書かれている内容に従うことになります。
比較的状態の良い家ならば2ヶ月程度、築後30年以上になるものは建物の価値を0円として土地だけの価格として売買=瑕疵担保責任の免除とするのが普通ですね。

ですから、中古物件を購入する際にはシッカリとした下見をすることが大切になってきます。
そして物件購入を決断する前に、瑕疵担保責任についてもちゃんと話をしておき、両者納得の上で契約するようにするようにしましょう。

そして購入後、期間内に瑕疵を発見したならば早急に売主に連絡し確認をしてもらうように。
発見から1年が過ぎてしまうと補償の対象外となってしまうので、必ずすぐに売主に瑕疵の確認をしてもらいましょう。
売主がすぐに対応してくれない・出来ないというケースも想定して早め早めに行動してくださいね。
売主側に悪意が無くても事情によりすぐに行動できないこともありえますので。

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不動産豆知識 | コメント:(0) | トラックバック:(0) | 2014/03/25 23:33
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